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    枣庄酒店宾馆拆迁评估,厂房拆迁评估,养殖场拆迁评估

    更新时间:2024-12-05   浏览数:152
    所属行业:商务服务 公司行政内勤 维修/安装服务
    发货地址:北京市海淀区万寿路街道复兴路40号社区  
    产品数量:3.00本
    价格:¥30000.00 元/本 起

    (一)拆迁准备阶段:

    ⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;

    ⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;

    ⑶由于工厂将要拆迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

    ⑷由于工厂将要拆迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂拆迁前的生产管理;

    (5)工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。

    (二)拆迁阶段:

    在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:

    ⑴生产经营中仍需要支付的费用:

    a 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要**职工的后勤需求; b、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; c 、管理费用; d 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

    (2)财务费用:

    因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段,拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。

    (三)拆迁后生产恢复阶段:

    在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而**过了过去。在这个阶段,企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。

    从法律角度应当注意的问题。

    1、评估机构应当由被拆迁人*。这一点往往是容易被忽视的,从实践经验来看,自行选定的评估机构同私自选点的机构评估结果多的相差一倍还多。

    2、停产停业损失补偿。在实际办案过程中发现,很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的,这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重,一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

    3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识,在评估报告中漏项是常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的abcd四项。

    4、什么时候评估。有些地方在拆迁过程中,总是想先跟企业施压,绝口不提评估事宜,也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定,这也是需要密切注意的违法行为。

     


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